Ez egy kicsit hosszú lesz..
Elöljáróban annyit, hogy a témának, amiről írni fogok, nem ez az első és legautentikusabb forrása. Mivel a botrány még 2008 november elején kezdődött, néhány jó szándékú ember Dr. Telkes József kezdeményezésére már tavaly összefogott és megalapította a Banki Károsultak Önvédelmi Szövetségét, azaz a KÖSZ!-t. Akit a téma érdekel - főleg, ha károsult - rengeteg részletes anyagot találhat ezzel kapcsolatban e Szövetség www.help.try.hu oldalán (beleértve a részletes elemzéseket, jogszabályi hátteret, állásfoglalásokat, beadványokat az Alkotmánybíróságnak, a PSZÁF-nak, stb.
Én ebben a bejegyzésben az eddig történteket szeretném összefoglalni közérthető módon.
A nyílt végű ingatlanbefektetési alapok az évtized elején jelentek meg Magyarországon. Befektetési politikájuk szerint jellemzően vagy ingatlanfejlesztő-, vagy ingatlanhasznosító alapok indultak (az ilyen alapokba fektető alapok csak később indultak és a befektetett vagyon szerinti részarányuk ma sem jelentős). Az előbbiek üzletpolitikájának súlypontjában az általuk beruházott ingatlanok értékesítése, az utóbbiak esetében az ingatlanok megtartása, üzemeltetése és hosszú távú bérbeadása áll. A legnagyobb alapok ingatlanhasznosítók, és mögöttük kivétel nélkül jelentős – többnyire külföldi többségi tulajdonú – bankok (Raiffeisen, Erste, UniCredit, OTP, stb.) állnak, ami növelte a befektetők bizalmát. Az alapok prudens működését a tőkepiaci jogszabályok igyekeztek garantálni, mivel egyrészt korlátozták ingatlankitettségüket, másrész jelentős arányú és nagy biztonságúnak tartott likvid források (bankbetét, állampapír) tartását írták elő – éppen a nyílt végű alapok fő sajátosságának számító likviditás folyamatos biztosítása érdekében. A legkörültekintőbb befektető is joggal számíthatott arra, hogy befektetése szolíd, kockázatkerülő, és ami a legfontosabb: szükség esetén bármikor hozzáférhető! (Hiszen éppen ez különbözteti meg a nyíltvégű alapot a zártvégűtől.) Erre garanciát jelentettek az alapok kezelési szabályzatai, amelyek nem titkolták, hogy ez a fajta befektetés jellemzően hosszabb távú, mint pl. egy pénzpiaci alap. Éppen ezért a legtöbb alap kezelési szabályzata a gyors likvidálás ellen eddig is szankciókat tartalmazott, többnyire két félét: egyrészt a visszaváltás egy meghatározott minimális időtávon (jellemzően egy éven) belül csak „büntető jutalék” felszámításával volt lehetséges, másrészt egy meghatározott összeg felett (amely jellemzően százmilliós – tehát nem a kisbefektetői tartományba eső – nagyságrend volt) az alapkezelő élhetett a tőkepiaci törvényben (Tpt) biztosított különleges jogával, amely lehetővé tette a kifizetés legfeljebb kilencven napos halasztását. Az ingatlanalapok hamar népszerűvé váltak azáltal, hogy - legalábbis eddig úgy tűnt - minimális kockázat mellett a bankbetéteknél és a pénzpiaci alapoknál néhány százalékponttal magasabb hozamot biztosítottak. Ennek tudható be, hogy az ilyen alapok összes vagyona 2008 szeptemberére megközelítette a hatszázmilliárd forintot és köztük három olyan is volt, amelyik egyenként is százmilliárd feletti összeggel sáfárkodott. Az ide befektetők száma meghaladja a százezret (forrás: BAMOSZ).
Ez az idilli kép tavaly november 7-én darabjaira hullott szét. Hogy mi történt?
Szeptember végén a bankok elkezdtek egyre magasabb akciós betéti kamatokat ajánlani. Ezek a kezdeti 11,5 %-ról szépen felkúsztak 14 %-ig. Közben az ingatlanalapok hozama stabilan 7-8 % között volt. A "hebehurgya" befektetők erre a legtermészetesebb módon reagáltak: kivették a pénzüket az alapokból és betették az akciós betétekbe. Így csak októberben 112 milliárd Ft távozott az alapokból. Joggal kérdezheti bárki: miért érte meg a bankoknak ekkora kamatokat kínálni (amelyek egyébként a korábban elképzelhetetlen módon 3 %-kal haladták meg a jegybanki alapkamatot és 7 % körüli reálkamatot tartalmaztak). A bankok előszeretettel hivatkoznak az MNB alapkamat-emelésére, csak egy baj van: Pl .a Raiffeisen Bank már szeptember 29-én 11,5 %-ot kínált (a többi érintett is hasonlót), miközben az MNB csak október 22-én emelt kamatot. Bár a bankok azóta sem nagyon dicsekednek ezzel, de a valóságos ok egész más volt. 2008-ban a magyarországi bankok - amúgy külföldi tulajdonosaik egyetértésével, sőt inspirációjára - betétállományuk 147 %-át hitelezték a nemzetközi gyakorlatban szokásos 75 %-kal szemben. Ennél nagyobb hitelezési arány csak Bulgáriában és Izlandon fordult elő (megj.: Izlandon ebbe belebukott a kormány és rendőrségi vizsgálat indult). A gavallérosan hitelező bankok arra számítottak, hogy a bankközi piac bőséges likviditása és a külföldi anyabank fedezik a túlhitelezést. Sajnos, szeptemberben jött a válság első szele, mire a források kiszáradtak. Tehát a magyar bankok kritikus forráshiánya volt a nyaktörő kamatajánlatok igazi oka. Ezzel ugyanazok a bankok, amelyek a nagy alapok kezelői mögött álltak tulajdonosként, kiszivattyúzták a likvid eszközöket az alapokból, ahol csak az ingatlanok maradtak.
November 7-én a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) 10 forgalmazási napra minden nyílt végű ingatlanalapot felfüggesztett. Ez amúgy törvénysértő volt, mert csak 10 naptári napra volt joguk aszerint a törvény szerint, amelynek ezzel a rendelkezésével még soha nem éltek. A felfüggesztő határozat indokolása soha nem került nyilvánosságra. Így az érintettek a sajtóból értesülhettek arról, hogy ez állítólag a "befektetők érdekében" történt (erre még visszatérek). Az is sajátos, hogy ez a felfüggesztés azokra az alapokra is vonatkozott, amelyek "köszönik, jól vannak" (ilyen pl. az azóta is kifogástalan likviditással és hozammal működő Erste Bank alapja). A felfüggesztés ideje alatt az alapkezelők a PSZÁF-nak -nyilván a befektetők érdekében hozott:) - utasítására a korábbi visszaváltási határidőket T + 3 forgalmazási napról T + 90 forg. napra - ami több mint négy hónapot jelent - módosították (amire eddig is joguk volt nagy összegű, pl. százmilliós egyedi visszaváltás esetén).
A felfüggesztés november 24-én járt le. Az előzőkből láthatóan az, aki a felfüggesztést követően megbízást adott a visszaváltásra, majd áprilisban juthat a pénzéhez (illetve annak maradványához, de erről később). Van tisztességes szándékú kivétel is: az Erste Bank 31 napra fizet, mégpedig a korrekt értéket. De nem is ez a hosszú határidő a legnagyobb gazemberség (bár annak, aki ebből a megtakarításból szeretett volna karácsonyi ajándékot vásárolni, lehet, hogy más a véleménye). Hanem az, hogy a visszaváltás a kifizetés napján érvényes eszközértéken történik! Tetszik érteni: november 24-én eldöntöm, hogy kiszállok, és majd áprilisban megtudom, mennyit ér még a befektetésem! Ezt a tőzsdén opciós kereskedésnek hívják. Azaz a tájékozatlan kisbefektetőkből egy csapásra spekulánsokat csináltak! Persze a 125 nap lejárta előtt visszakozni is lehet - kivéve, ha az alap közben zárt végűvé alakul át, amit a november végéig hatályos törvény szigorúan tiltott. De ez már a következő felvonás:
A csodás véletlenek egybeesésének köszönhetően éppen november 24-én, amikor a felfüggesztés lejárt, hatályba lépett a tőkepiaci törvény módosítása, méghozzá visszamenőleges hatállyal, tehát a már létező befektetésekre is érvényesen. Ez olyan további "örömhírekkel" szolgált a befektetőknek, hogy az alapok további 180 napra felfüggeszthetők, vagy akár zárt végűvé is alakulhatnak (ez utóbbi esetben a befektető több évig nem juthat a pénzéhez). Az csak a tortán a hab, hogy a törvénymódosítást ügyesen "becsomagolták" egy egész másról szóló jogszabályba. Magam - hírét véve ennek a vicces folyamatnak - e-mailben kértem a köztársasági elnök urat, hogy fontolja meg az aláírást, vesse be ilyenkor szokásos alkotmányos érzékenységét - sajnos hiába. Merthogy e törvény számos rendelkezése alkotmányellenes - legalábbis sokunk szerint. Vonatkozó beadványom már az Alkotmánybíróságon van.
A következő fejezet - aminek előre látásához nem sok fantázia kellett - most van folyamatban. Az Alapkezelők és a PSZÁF "szakértői" még decemberben is óriási médianyilvánosságot felhasználva osztották meg azt az örömhírt, hogy senkinek nincs oka aggodalomra, mert a pénze a legjobb helyen van. Ehhez képest a legtöbb alapkezelő már eddig is brutális leértékeléseket hajtott végre az ingatlan-portfoliójában, annak ellenére, hogy azt semmilyen ingatlanpiaci körülmény - eddig - nem indokolta. Így sikerült pl. a Raiffeisen alapjának eszközértékét 19 nap alatt csaknem 20 %-kal csökkenteni úgy, hogy most a 2006 áprilisi szinten van (tehát ha valaki ez után szállt be az alapba, nemcsak hogy hozamra nem számíthat, hanem betett tőkéjének egy részét is elveszíti). Csak hivatkozom a bevezetőre: az alapokat egy éves minimális futamidőre ajánlották - sőt ajánlják jelenleg is - a forgalmazók. A többiek (Pl. OTP, CIB, Budapest Bank, Európa, stb) befektetői sem jártak jobban. Amúgy miért ne történne leértékelés - hiszen a befektetések be vannak fagyva, az alapkezelők azt tesznek velük, amit akarnak (erről két hasonlat is eszembe jut: az egyik a kecske és a káposzta esete, a másik még morbidabb: mintha az utcáról tehetetlenül nézném, hogyan ég le a házam). Érdekes módon az Erste alapja itt is kivétel: úgy látszik, oda nem "gyűrűztek be" az amúgy nem létező ingatlanpiaci hatások, merthogy ezen alap egyáltalán nem hajtott végre leértékelést.
Összefoglalva: az állami segítséggel "foglyul ejtett" befektetők tehetetlenül nézik, hogyan olvad el napról napra megtakarításuk értéke, anélkül, hogy bármit tehetnének. Mindez - a PSZÁF szerint - a "befektetők érdekében" történik. Azok a bankok, amelyek az egészet előidézték, köszönik, jól vannak.
Mivel ez a bejegyzés már elképesztően hosszzú, két idevágó dologgal külön bejegyzésben foglalkozom.
Az egyik: Hogyan védi a kisembereket a magyar média?
A másik: A BAUMAG-story
Feliratkozás:
Megjegyzések küldése (Atom)
Gratula!
VálaszTörlésForduljunk az Alkotmánybírósághoz. Hozzáteszem, hogy pl. a CIB még mindíg úgy jellemzi tájékoztatójában az ingatlanalapokba való befektetést, mint "Kockázattűrő,közepes hozamú" befektetés, javasolt befektetési időtartam 1-2 év...Nem mondták, hogy talán addigra elfogy a pénze a kedves befektetőnek. A magam részéről a CIB Ingatlan alapok Alapjába ragasztottam be nem kevés összeget. Írtam egy panaszt az alapkezelőnek, hogy a szerződéses feltételeket egyoldalú hátrányomra módosították, kérek méltányos kompenzációt, meg főleg a pénzemet. (Ilyen még a híres Közbeszerzési törvényben sincs, mert ott pl. előírják, hogyha valamilyen körülmény az egyik szerződő fél érdekeit egyoldalúan sérti, akkor méltányosan módosítani kell a szerződést.) Két hétig alaposan megfontolták, hogy miben is lehetnek segítségemre, majd közölték, hogy sajnos a törvény kényszeríti őket, csak a T+90 nap című vakrepülést tudják ajánlani, de a T+89 napon még meggondolhatom magam... és akkor az isten tudja, mikor és mennyi pénzhez juthatok. Amúgy az egész eljárás akár versenyhivatali probléma is lehet, mert több alapkezelő bank kérte a PSZÁF intézkedését, hogy ők fejre ne álljanak. Az autópályaépítőket ilyen közösen egyeztetett lépésekért kartellváddal súlyos milliárdokra megbüntették, amit a Versenyhivatal magától kezdeményezett. Most hol a Versenyhivatal híres kartellérzékenysége?
VálaszTörlésA magam részéről minden közös fellépésben
közreműködöm. Dr.György Pál, Budapest 1025. Batyu utca 19.
Teljes mértékben támogatom Önt, hogy az ingatlan alapokkal kapcsolatban az Alkotmánybírósághoz fordult. A PSZAF botrányos törvénymódosítást végrehajtatott lépése számos sebből vérzik:
VálaszTörlés1. Amikor egy banki ügyfél értékpapírt vásárol, ezzel közötte és a bank között kvázi szerződés jött létre a vásárlás időpontjában ismert és hatályos feltételekkel. A fenti törvénymódosítás csak a bankok nagyon is vitatható érdekeit tartja szem előtt. Az ügyfelek érdekeit ki védi?
2. Az ingatlan alapoknak a novemberi törvénymódosítás előtti T illetve T+1 napos visszaváltása feltételezte, hogy az ingatlan alapok portfóliója jelentős likvid eszközökkel is rendelkeznek. Ezt az alapokat kezelő bankok – egy kivételével –elmúlasztották.
3. A bankok az ingatlan alapokkal mint banki termékkel kapcsolatban jelenleg is félrevezető, hamis írásbeli tájékoztatást adnak. Pl. az Európa Ingatlanalapról (alapkezelő Unicredit Bank) mint „mérséklet kockázatú”-ról írnak, javasolt minimális befektetési időnek az 1 évet jelölik meg. Tessék ezt a közlést az alap valódi teljesítményével összehasonlítani!
4. A bankok álságos módon a T+180 banki nap visszaváltási időre, mint kötelező törvényi előírás hivatkoznak. Kérdem, hogy lehet az, hogy van pénzintézet, mely mégiscsak elkötelezettnek érzi magát az általa kezelt alapokkal és ügyfelei érdekével kapcsolatban, és a visszaváltást T+30 naptári napban határozta meg. Az Erste Bank Ingatlan alapját meg is lehet nézni. A novemberi törvénymódosítás óta is töretlenül nő a jegyek eszközértéke!
5. Mivel a jegyek eladása az ügyfél döntéséhez képest 4,5 hónappal később, az bakkori árfolyamon történik, az egész egy vakrepülés számára…..
6. Ma már egyértelmű a bankok célja. „Megszabadulni” a jegyek tulajdonosaitól minél alacsonyabb eszközértéken. A bankok tulajdonában maradó ingatlanok értéke pedig előbb utóbb emelkedésnek indul. Ügyes..
indenben támogatom és köszönöm az Ön fáradozását! Adler György
Kedves Pál és György,
VálaszTörlésköszönöm támogató írásaikat. Amint már a bevezetőben is írtam, szerencsére nem vagyok egyedül. A KÖSZ! egyesület szavának már egyre nagyobb súlya van és már csaknem 150 regisztrált taggal rendelkezünk. Javasolom, hogy ha még nem tették, Önök is regisztráljanak tagként a www.help.try oldalon, mert úgy minden lényeges dologról azonnal tudomást szereznek és Önök is támogathatják közös törekvéseinket.
Az első állami beavatkzás előtt a Raiffeisenben megnyugtattak, hogy a BEVA 6Mft.ig biztosít. Állami beavatkozással ezt nem engedték.A pénzt az állam vette el.
VálaszTörlésPista