Elköszönök!

Kedves Látogató, Kedves névtelen Olvasó!

A blogot a jövőben a www.csakigazat.blog.hu elérhetőségen folytatom. Minden eddigi bejegyzés ott is megtalálható. Remélem, hogy a jövőben ott (is) találkozunk!

portfolio.hu

Most már kicsit lehiggadtam, de nem ment könnyen. De azért megint "személyeskedni" fogok - elvégre ez az én blogom. Itt talán megtehetem.
A héten telefonon nyilatkoztam két hölgynek, akik két egymást követő napon megkerestek a vg.hu-tól. Persze kértem, hogy amit írnak, küldjék el jóváhagyásra. Meg is tették azzal, hogy max. tíz percem van a válaszra, mert határidős a cikk. A szövegeket némi korrekcióval visszaküldtem. A cikkekben a jóváhagyott szövegek erősen tömörítve, rövidítve jelentek meg. Feltehetően ettől kapott kedvet Somi András, aki február 12-én tette közzé "Műbalhé vagy igazi botrány? ... című cikkét a portfolio.hu-n. Ez az az úr, aki szakértőként megszólalva a "TV Ügyvédje" január 12-i adásában azt nyilatkozta, hogy felesleges a pánik, nem szabad kiszállni az ingatlanalapokból, mert azok minden ellenkező híreszteléssel szemben jó befektetések, majd a riporter azon kérdésére, hogy neki van-e ilyen befektetése, cinikus mosollyal mondta, hogy "volt de már nincs" (a felvétel nálam is megvan). Biztos tudott valamit, amit mi sokan nem, de nem is ez a lényeg.
A cikk - szerintem - vérlázítóan lekezelő, cinikus, gúnyos, fennhéjázó, szakmai gőgtől csöpögő volt. Azon túl, hogy többé-kevésbé korrekt összefoglalóját adta az ingatlanalapok körüli helyzetnek (bár nem minden megállapítása támadhatatlan, legalábbis szerintem), egyebek között ilyen kitételeket tartalmazott:
"a felvetések távol esnek a szakmaiságtól", "hemzsegnek a tárgyi tévedésektől", "szimpla hőbörgés",,"papírkosárba iktatják a kezdeményezést", továbbá olyan szellemesnek szánt szófordulatokat, minthogy "követeljük, hogy a Duna folyjon észak felé", meg hogy "én pedig követelem, hogy a BUX-ot árazzák vissza 30000 pontra", stb. Ehhez képest a cikk egyetlen szakmai megállapítást, az ingatlanalapok hozamának értelmezését vitatta, viszont gúny tárgyává tette azt az egy megoldási javaslatunkat, amit a január 22-én odaküldött és elsüllyesztett négy oldalas anyagunkban foglalt öt javaslatból kiemelve erre alkalmasnak látott. A többi javaslat többségéről persze nem szólt. Amúgy - ha ezeket a stiláris sajátosságokat nem tekintem, szakmai szempontból korrekt volt. Azt gondolom, bármiről lehet tárgyszerű szakmai vitát folytatni, de nem ebben a stílusban. Szóval nem én kezdtem...
Elismerem, hogy a cikkhez írt hozzászólásom első része (egy bekezdés a hétből) kissé személyes hangvételű volt, amely hangvétel természetesen első sorban a magát független szakmai fórumnak beállító portfolio.hu-nak szólt. Miért is: Azért, mert komolyan gondolom, ami írtam, hogy tudniillik a portfolio.hu nem véletlenül most szólalt meg és nem véletlenül így. Ennek bizonyítéka már a cikk bevezető szövege is, amely úgy kezdődik, hogy "az elmúlt napokban értékes megjelenésekhez jutott egy ..civil szerveződés". Amúgy ennek a szerveződésnek a neve sem szerepel - nehogy már reklám legyen, bár más esetekben ezen az oldalon gond nélkül néven neveznek mindenkit. Igen, onnan fúj a szél meggyőződésem szerint, hogy a sok médiaszereplés túlment az "ingerküszöbön" és sértette valakiknek a fülét és szemét (vajon kiknek..?). Merthogy ugyanez a portfolio.hu egyik elküldött anyagunkra sem reagált - még annyit sem, hogy megkapta de nem teszi közzé, hogy hülyeség ezért meg ezért, stb. De azért az asztalfiókba eldugták, mert most a cikkben kritika tárgyává teszik. És ugyanez a portfolio.hu azzal zárta ki a KÖSZ-t az ingatlanalapokról indított vitafórumról decemberben, hogy az szakembereknek szól, és a KÖSZ csak(?) kérdéseket tenne fel - az meg már miért lenne egy szakmai fórumra való?Erről az egészről nekem egy bank sárga színű logója jut az eszembe, amely rögtön feltűnik a portfolio.hu több oldalának megnyitásakor azzal a szöveggel, hogy "ezt az oldalt a ...Bank szponzorálja" .
Amit mindennél sajnálatosabbnak tartok, hogy a KÖSZ-nek van olyan tagja, aki egy külső blogon a portfolio.hu cikkét (hangnemével együtt) korrekt szakmai anyagnak, az én válaszomat pedig személyeskedőnek minősíti (mely utóbbit - mint az a fentiekből kiderül - nem tagadom). Pedig ennek a tagtársunknak - ugyanúgy, mint mindegyikünknek - korlátlan lehetősége lenne jobbnál jobb - nem személyeskedő - konkrét javaslataival előmozdítani közös ügyünket. Kár, hogy ilyenekkel én mostanában nem nagyon találkozom. Mindenesetre ez az ügy is jó valamire: annak az átgondolására, érdemes-e a "frontvonalban" maradni, vagy inkább másokkal együtt várni a sült galambot.

A médiáról még egyszer

Január 26-án megírtam, hogy az akkori állapotnak megfelelően mit értünk el a médiáknál az ingatlanalapok ügyének megismertetése érdekében. Az akkori kép nem volt túlságosan hízelgő a médiákra nézve - sőt. Úgy tisztességes, hogy leírjam, sok minden változott azóta - és ez legnagyobb részben a KÖSZ alapítója, Telkes Jóska kitartásának köszönhető. Tehát:

Az utóbbi két hétben az alábbi olyan cikkek jelentek meg az ügyről, amelyek vagy a KÖSZ álláspontjáról szóltak interjú formájában, vagy az alapkezelők mellett a mi álláspontunknak is hangot adtak:

ingatlanmagazin.com, hvg.hu, Magyar Nemzet, Világgazdaság

Hosszabb-rövidebb hírt, riportot, interjút adtak le a következő elektronikus médiákban:

magyar atv "reggeli jam", magyar atv "egyenes beszéd", TV2 "mokka", HírTv Híradó

A Radio Q -99.5 "adó-vevő" c. műsorában két alkalommal is hosszabb egyenes adásban vettünk részt.

Szóval olvad a jég...

Csiki-csuki PSZÁF-módra

Igen, ez az új magyar játék neve. Amúgy arról szól, hogy egy kormányhivatal (igen, ez a PSZÁF) és a bankok hogyan játsszák ki a törvényeket, hogyan él vissza a PSZÁF a jogosítványaival és hogyan isszák a levét mindennek az érintettek - azaz a befektetők. Azt reméltem, ezen a blogon kevésszer kell idézetekkel élnem, de sajnos, a hitelesség érdekében megint meg kell tennem. Tehát:

1. idézet (a PSZÁF 2008. november 7- én kelt J-III-200/2008 sz. határozatából)

"Az Alapkezelő köteles a felfüggesztés időtartama alatt kezdeményezni a Felügyeletnél az ingatlanalap, illetve az ingatlanalapok alapja Kezelési Szabályzatának módosítását a tőkepiacról szóló 2001. évi CXX. törvény (Tpt.) 247. § (3) és (4) bekezdéseiben meghatározott szempontok figyelembe vételével."

2. idézet (Tpt. 247. § (3) és (4) bekezdései)

"(3) A nyilvános nyílt végű alapok befektetési jegyére vonatkozóan adott visszaváltási megbízások felvétele és az elszámolás értéknapja közti időköz - értékpapíralap tekintetében - a (4) bekezdésben foglalt kivétellel - legfeljebb három, ingatlanalap tekintetében legfeljebb kilencven forgalmazási nap lehet. Az értéknap meghatározására, a megbízások elszámolására, valamint az elszámolásnál figyelembe vett egy jegyre jutó nettó eszközérték megállapítására vonatkozó egyéb szabályokat, közte a kifizetés napját az alap kezelési szabályzata tartalmazza.
(4) A befektetési alapba fektető, a származtatott ügyletekbe fektető, továbbá a tőkegaranciát vagy tőkevédelmet kínáló nyilvános, nyílt végű alap és a zártkörű, nyílt végű alap esetében a befektetési jegyre vonatkozóan adott visszaváltási megbízások felvétele és az elszámolás értéknapja közti időköz legfeljebb harmincegy nap lehet."
(Ez utóbbihoz megjegyzésem: az (5) bek. lehetővé teszi, hogy ha egy ilyen alapok alapja az eszközeinek legalább 25 %-át azonos fajta alapba - pl. ingatlanalap - fekteti, akkor az arra vonatkozó szabályokat alkalmazza)

3. idézet (a PSZÁF -ra vonatkozó 2007. évi CXXXV. tv. -ből)

"32.§ (1) A Felügyelet a határozatát, a végzését részben vagy egészben a honlapján vagy az általa célszerűnek tartott egyéb módon közzéteheti."

4. idézet (Binder István PSZÁF -szóvivő 2009. 12. 19-i leveléből)

"Mindezekkel összhangban a Felügyelet kötelezte az érintett intézményeket, hogy a felfüggesztés időtartalma alatt módosítsák kezelési szabályzatukat a megtakarítások védelmének, a befektetők jogos érdekeinek, valamint a befektetők egyenlő elbánása elvének szem előtt tartásával.
A felügyeleti intézkedés nyomán mind az ügyfelek tájékoztatása, mind az érintett alapok kezelési szabályzatainak módosítása – a tőkepiaci törvény (Tpt.) korábbi előírásainak megfelelő módon – megtörtént. "

5. idézet (PSZÁF, Nasch Gáborné főosztályvezető 2009.02.03-i 7208/2/2009 sz. leveléből)

"A tisztánlátás érdekében szeretném felhívni szives figyelmét, hogy a felügyelet nem hozott rendeletet az ingatlan alapok kezelői részére. A T + 90 forg. nap alkalmazását - nem kötelező jelleggel - javasolta. Az alapkezelők ... mérlegelhették, milyen elszámolási időtartalmat (!) építenek be kezelési szabályzataikba."

A jogalkalmazásban kevésbé járatosak számára összefoglalnám:

• A PSZÁF határozatában kötelezte az alapkezelőket, hogy változtassák meg szabályzataikat egy olyen törvényes rendelkezés szempontjainak megfelelően, amely már több éve hatályban volt, és aminek a szabályzatok eddig is megfeleltek.
• Hogy akkor ennek mi értelme lehetett, azt a nyilvánosság eddig nem tudta meg, mert az legfeljebb a határozat indokolásából derülhetne ki, amit viszont nem tettek közzé. Ráadásul ehhez minden joguk megvan.
• Az alapkezelők a hozzájuk intézett megkeresésekre azt válaszolták, hogy a T + 90 forg. napos visszaváltásra azért kellett áttérniük, mert a PSZÁF erre kötelezte őket.
• A PSZÁF egyik illetékese szerint erről szó sincs, annál is kevésbé, mert nincs is ilyen joguk (ami egyébként tény). A szóvivő ugyanakkor "kötelezésről" ír.
• A jelenleg is hatályos rendelkezések szerint bármely alap jelenleg is alkalmazhatná akár a T + 1 napos visszaváltást is. Ugyanakkor egybehangzó nyilatkozatok szerint a T + 31 napnál rövidebb visszaváltási időtartamhoz külön PSZÁF-engedélyre van szükség (az Erste pl. ezért alkalmazza a T+31 napot), pedig a PSZÁF maga is azt állítja, hogy erre nincs jogosultsága.

Hát ez a legújabb magyar csiki-csuki... Felelős nincs, egymásra mutogatás van!

Hogyan változik egy ingatlan értéke - azaz mikor kinek higgyünk?

Nem gondoltam, hogy ebben a blogban ennyit fogok idézni, de úgy tűnik, nem kerülhetem el. Tehát:
1. idézet (Tájékoztatás a Raiffeisen Ingatlan Alap felfüggesztéséről, 16. pont - közzétéve 2008. 11. 21-én a www.raiffeisenalapok.hu portálon)
"Véleményünk szerint a DTZ alapvetően konzervatív hozamszintek mellett értékelte az Alap ingatlanportfolióját. Ennek megfelelően az alkalmazott hozamszintek módosítása, és az ingatlanérték esetleges csökkentése mindaddig önkényes, és nem a valós piaci helyzetet tükrözi, amíg a magyar piacon nem jelennek meg referenciaként használható új, a jelenlegi értékelésnél használt hozamszinttől eltérő tranzakciós hozamszintek vagy az áttételes összehasonlítás megfelelő biztonsággal arra alapot nem ad. Az ingatlanok értékeltségi szintjének felülvizsgálata akkor válhat szükségessé, amennyiben az új, piaci feltételek mellett kötött tranzakciók hozamszintjei ezt indokolják."

2. idézet (Raiffeisen Ingatlan Alap 2008 december havi jelentése - www.raiffeisenalapok.hu)
"A hónap fő eseménye az alap ingatlanjainak átértékelése volt, mivel az alap ingatlanértékelője a hazai és nemzetközi ingatlanpiaci helyzet miatt úgy ítélte meg, hogy az ingatlanok forgalmi értéke jelentősen csökkent. Ennek oka alapvetően a piaci helyzetben keresendő, mert bár érdemi tranzakció nem történt a hazai piacon, de a korábban rendszeres vevőnek számító külföldi vevők eltűntek, az esetleges kényszereladók pedig megsokasodtak. ... Ugyanakkor az ingatlanok hozamtermelő képessége változatlanul jó..."

Tetszik érteni? Pár nap alatt csaknem 180 fokos változás! A végeredmény: december 12 és január 23 között - azaz 19 forgalmazási nap alatt - több mint 18 %-os leértékelés. Arra persze gondolni sem merek, hogy esetleg súgtak volna az ingatlanértékelőnek...

Mutyiország - 2 (avagy csak az első millióról ne kérdezzenek)

Ezzel a bejegyzéssel a tragikusan korán eltávozott Bossányi Katalinnak, a szerintem eddig legjobb gazdasági újságírónak szeretnék emléket állítani annál is inkább, mert az egész az ő kb. 15 évvel ezelőtti egész oldalas interjúján alapul. Persze a cikkel ellentétben főszereplőm nevét nem jelölöm meg. Kíváncsi vagyok, ráismertek-e?

Mostanában sokat gondolkozom azon, hogy keletkezett a magyar "Top 200" vagyona. Nem azért, mert oda vágyom vagy irígykedem. Ez pusztán "számszaki" és társadalomtudományi érdeklődés, amit az alapoz meg, hogy számításaim szerint ezeket a vagyonokat nem lehetett munkával összehozni. Azt gondolom, én azért tehetem meg, hogy ezt kimondjam, mert mindig viszonylag jól kerestem (és ezért sokat dolgoztam), tehát fel tudom mérni a lehetőségeket. Egy másik közismert mondás is eszembe jut, mégpedig John D. Rockefelleré: "csak az első milliómról ne kérdezősködjenek!"
Tehát:

Hősünket nevezzük szokásosan "X" úrnak. Saját bevallása szerint egy kis faluból érkezett a fővárosba. Összes vagyona két bőröndben elfért. Karrierje - mint sokaké - a GMK-s időkben kezdődött, tehát a nyolcvanas években. Először kis könyvelő irodát alapított, majd más, jól csengő nevű GMK-k főkönyvelőjeként tűnt fel. Hamar elkezdett ténykedni az ország első, magánvállalkozások érdekvédelmére alakult szervezetében. Itt némi konfliktusa támadt az egyik jól csengő nevű cég alapítójával és vezetőjével, mert egyre nagyobb ismertségét azzal is "fényezte", hogy ezen cég vezetőjének szerepében tűnt fel. Közben különféle kisebb vállalkozásokat hozott létre, például egy nagy nemzetközi adatbázis-szolgáltató cég hazai bástyája lett. Az érdekvédelmi szervezetnek hamar egyik legbefolyásosabb embere lett, és ilyen minőségben vált országosan ismertté, mint a taxisblokád megoldásában közreműködő tekintély. Érdemei egészen a parlamenti képviselőségig repítették.

Innen indul a bevezetőben említett cikk, amelynek apropója az volt, hogy X úr a privatizáció keretében megvette az egyik korábban vezető állami gyógyszerkereskedelmi céget. A cég vonzereje az volt, hogy a belváros egyik legértékesebb irodaházát tudhatta magáénak. A cég vételára jóval kevesebb volt, mint az általa birtokolt ingatlan értéke. A tranzakcióhoz X úr teljes egészében bankhitelt használt fel, aminek fedezete a privatizált cég ingatlana volt. A sikeres privatizációt követően X úr a rohamosan sorvadásnak induló cég maradványait kiköltöztette, az üres épületet pedig kb. annak a kétszereséért adta el - immár tulajdonosként - mint amennyit a cégért fizetett. A kapott vételárból kifizette a banknak a hitelt, a különbözet az övé maradt. Így jutott néhány hónap alatt többszázmillió Ft. nyereséghez anélkül, hogy egy fillér saját forrást befektetett volna. Az egész teljesen legális volt, a bank is biztonságban tudta a pénzét, tekintettel az ingatlan jól ismert értékére. Az újságíró a riportban nem átallotta feltenni azt a kérdést, hogy "mit gondol, ha én vagy más mezei ember odamegy a bankhoz, adtak volna hitelt?". X úr becsületére legyen mondva, hogy őszintén válaszolt, kb. azt, hogy "természetesen nem, de én nem akárki, hanem X vagyok, és legfőbb tőkém a noteszom, amelyben rengeteg fontos ember telefonszáma megtalálható". Hát esetében ez volt az első néhány(száz) millió története.
Ugyancsak X úr volt az, aki később feltűnt egy nagy bank felügyelő bizottságának tagjaként, mint jelentős részvényes. Történetesen ez az a bank volt, amelyik fent leírt hitelt nyújtotta. Ez a bank óriási port felkavarva csődbe ment, részvényei a névérték néhány százalékára estek. A pórul járt kisrészvényesek közül sokan máig nem látták viszont befektetésüket. Nem úgy X úr, aki pert indított a magyar állam ellen arra hivatkozva, hogy őt megtévesztették, mert eltitkolták a bank valóságos állapotát. Pont ő előtte, aki ott ült a Felügyelő Bizottságban! A pert természetesen megnyerte, az állam gavallérosan kifizette a részvények eredeti értékét kamatokkal együtt.
X úr amúgy már sok éve távozott a politika környékéről is, viszonylagos visszavonultságban él. Néha jelentős turisztikai befektetésekkel kapcsolatban hallani róla. Legújabb vállalkozása egy amerikai ötletre alapul: MLM hálózatot épít jó minőségű borokat adó termőhelyek virtuális hányadának tartós használatára. Ennek lényege: a csatlakozó fizessen belépési összeget, és ezért cserében minden évben vásárolhat meghatározott mennyiségű bort, ami állítólag az ő virtuális termőhelyéről származik.

Miért írtam ezeket: mert meggyőződésem, hogy a mai vagyonok eredete nagyrészt a magyar "eredeti tőkefelhalmozás" során úgy keletkezett, hogy a bankok kedvezményezettjei jutottak olyan hitelekhez, amelyek másnak nem adattak meg. Hogy mi kellett ahhoz, hogy valaki ilyen banki kedvezményezetté váljon, elképzelni sem tudom...
Ebben az ügyben X úr csak illusztráció. Nem követett el semmi törvénybe ütközőt. Miként a többi X úr sem, legyen szó akár timföldgyár, akár kavicsbánya privatizációjáról...

Mutyiország

Ezzel a címmel új sorozatot indítok, ígéretemhez híven. Most csak két rövid ügy:

• Az ingatlanalapokról szóló bejegyzésről - ami már úgy is túl hosszú volt - lemaradt (őszintén szólva a végére elfelejtettem): Még decemberben találkoztam az egyik régi ismerősömmel egy bank VIP-vacsoráján. Valahogy szóba került az ingatlanalapok ügye is. Elképedve és némi kárörömmel csodálkozott azon, hogy én még benn ülök egy ingatlanalapban. "Hogy lehet, hogy neked nem szóltak előre a felfüggesztésről? Nekem már a hét elején szóltak, hogy szálljak ki".
• Bár nem vagyok a Magyar Nemzet olvasója, tegnap (jan. 30-án) egy elképesztően dilettáns (vagy fizetetten egyoldalú) cikk jelent meg az MNO-n az ingatlanalapokról, amire felhívták a figyelmemet. Erre persze regisztráltam, hogy hozzászólhassak a rengeteg hülyeséghez. A regisztrációt elfogadták, a hozzászólásomat elküldtem. Most ellenőriztem: persze nem jelent meg a fórumon, de a rendszer már nem enged be - pedig istenbizony kultúrált voltam. Ez is egy megoldás a "másként gondolkodók" elnémítására.